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规模、利润与风险——禹洲地产的平衡难题
2020-10-18 [73413]

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首页-11月初,禹洲地产购得2.73亿美元2021年届满的优先票据。紧接着又于11月底,发售于2025年届满金额为5亿美元,票面利率8.3%的优先票据,计划用作一年内届满现有中长期境外债务再融资。

年关将至,禹洲的资金流动性再度活跃了一起。2019年以来,禹洲展开了多次发债融资,在资金安稳的同时,压低了杠杆率,是禹洲今年力求大踏步扩展的一个缩影。那么,禹洲为何如此急迫?一方面,禹洲经历2016年-2017年的高速快速增长之后,其规模增长速度经常出现了较小下降,在2018年初称之为“2020年销售1200亿会有问题”的禹洲集团董事局主席林龙安,难道没想起襟翼的禹洲没能已完成2018年的既定目标;另一方面,禹洲的盈利能力也有所上升,利润快速增长力弱的同时,与销售增长速度的分化也在激化。

财务名门的林龙安,仍然特别强调着规模、利润与风险稳定发展的重要性,但对禹洲来说,如今最急迫的任务仍然是“再行规模,后利润”。折戟2018千金难买早于“告诉”早在2017年,随着闵系房企们的步步兴起,发迹于厦门的禹洲也按捺不住对规模的执着,走上冲击千亿之路。为此,林龙安明确提出了“区域耕耘,全国领先”的全新发展战略,力求在2018年构建600亿元销售额,并于2020年超过1200亿元销售额的目标。

然而,2016年、2017年分别构建销售额同比增长速度65.5%和73.7%的禹洲,在2018年的脚步却快了下来,不仅增长速度降至了38.9%,全年560.3亿元销售额亦未完成千亿征程上的第一个小目标。雪上加霜的是,禹洲的收益增长速度也减慢了脚步,2018年营收同比增长速度仅有为12.0%,而2017年则超过了58.7%。不受此影响,禹洲的盈利能力有所下降,当期74.7亿元的毛利较2017年还上升了2.1亿元,毛利率由35.4%降到30.7%。林龙安对外说明称之为:“禹洲的土地储备大部分都在长三角的一二线城市,而2018年长三角是禁售最严厉的地方,因此禹洲把差不多90亿元的土地货值往后引了。

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”禹洲显然在增大在长三角的布局力度。自2017年新战略之后,禹洲来自厦门的销售占比由2016年的44.2%上升至35.1%,长三角销售占比由34.3%减至43.6%。

到了2018年,长三角为禹洲带给的销售贡献已占有主要地位,占到总销售额的60.0%,区域销售额也同比大幅提高263.3%至336.2亿元。同时,禹洲对土地的投放减,2018年追加土储超强540万平方米,增幅保持在40%以上。但从禹洲规模、盈利增长速度上升来看,还是经常出现了“千金难买早于‘告诉’”的情况。规模、利润与风险的均衡难题2019年毫无疑问是禹洲地产的关键一年,既是公司正式成立25周年,也是上市10周年,堪称冲击千亿前的倒数第二年。

为了挽回2018年的颓势,禹洲在2019年为自身原作了670亿元的全年销售目标,以期提振士气。截至2019年中期,禹洲构建销售额284.7亿元,同比快速增长32.5%,较2018年中期205.0%的同比增长速度大幅度下降,仅有已完成了全年目标的42.5%。同时,禹洲在期内构建营收116.4亿元,同比快速增长25.9%;构建毛利31.4亿元,同比快速增长7.9%;构建归母净利润16.4亿元,同比快速增长23.2%。三者同比增长速度皆经常出现有所不同程度的下降,归母净利润增长速度降幅多达了46个百分点。

禹洲的盈利能力也在持续走低,时隔2018年30.7%的毛利率沦为其上市以来最低值之后,2019年中期禹洲的毛利率现身下降,同比上升大约4.5个百分点至27.0%,该数据也为禹洲2014年以来的最低值。林龙安回应回应:“我们可以允诺比一般行业平均水平(25%)低一点的毛利率,未来可实现毛利率在25%-30%之间,低于行业平均值的水平。”不过,与禹洲规模相若的宝龙地产和建发房产同期的毛利率分别为38.8%和32.1%,禹洲的盈利能力似乎已经常出现打散情况。

但千亿路上无以走,愧疚没特效药,为了冲击规模,禹洲依旧保持着较高的拿地速度。2019年中期,禹洲追加14个项目,虽较去年同期上升2个,但追加权益面积较去年同期快速增长31.8万平方米至153.4万平方米。这也令其禹洲的期末土储超过了1918万平方米,总可售货值多达3400亿元,其中80.1%坐落于一二线城市,平均值土地成本5580元/平方米。然而,禹洲的拿地成本却经常出现了较大幅的下降。

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2019年中期,禹洲追加项目平均值楼面价超过了11106元/平方米,而在去年同期这一数字为5297元/平方米。这造成禹洲在今年上半年花费了141.3亿元的代价拿地,为去年同期55.2亿元的拿地成本的2.6倍,赚到了禹洲400亿元拿地腾出金的35%。

另一方面,禹洲为强化资金流动性,于2019年以来展开了多笔发债融资。·1-3月,发售50亿元的供应链金融资产反对专项计划,年利率8.5%,发售三期额度为5亿元美元的优先票据,利率分别为8.625%、8.5%和8.5%;·4月,发售票面利率6.5%的20亿元五年期公司债券,及票面利率7.5%的15亿元的五年期公司债券;·7月初,回购4亿美元票据,与2016年10月发售的2.5亿美金7年期息率6%的票据拆分为一期;·10月底,白鱼发售于2024年届满金额为5亿美元的优先票据,利率8.375%;·11月底,发售于2025年届满金额为5亿美元的优先票据,利率8.3%。大量的融资显然确保了禹洲的挥现金,截至2019年中期,禹洲持有人现金357.2亿元,现金更为充裕。

但是,禹洲的加权平均融资成本却有所增高,年中为7.47%,而去年同期仅有为6.52%。在禹洲最近发布的10月份数据中,禹洲已构建总计销售额580.7亿元,同比增长速度已转好至44.6%,距离670亿元目标只剩89亿元左右,但禹洲想做规模、利润与风险间的均衡,或许并不更容易。

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